SAE - Sociedad de Activos Especiales

CI2021-014168

¿Quién debe gestionar la cartera por cobrar de un inmueble devuelto, ya sea por la improcedencia de extinción de dominio o por la entrega a una entidad pública?


TEMA:


Establecer el cobro de la cartera de los inmuebles vendidos, devueltos por orden judicial o entregados en destinación.


Caso Concreto:


La Gerencia Comercial realiza consulta mediante memorando CI2021-010614 sobre “Con ocasión al plan de trabajo de conciliación, depuración y saneamiento de cartera que adelanta esta Gerencia en el marco del contrato 034-2021, se identificaron contratos de arrendamiento que tienen cartera por cobrar, los cuales presentan alguna de las situaciones jurídicas descritas a continuación, sobre la cual consideramos importante tener claridad frente al tratamiento del cobro de dicha cartera:


Caso 1: Inmueble vendido, pero registra una cartera por cobrar, ¿Quién debe gestionar el cobro la cartera, SAE o el nuevo propietario?


Caso 2: Inmuebles objeto de devolución en cumplimiento a orden judicial de revocatoria o improcedencia de extinción de dominio, ¿Quién debe gestionar el cobro la cartera, SAE o la persona que recibe el inmueble?


Caso 3: Inmueble entregado en Destinación Definitiva a una entidad pública, ¿Quién debe gestionar el cobro de la cartera, SAE o la entidad a la cual se entrega el inmueble (¿Fondo para la Reparación de las Víctimas, ANT - URT, Alcaldías, Gobernaciones, ¿entre otros?”


Consideraciones:


A fin de dar respuesta a la Gerencia Comercial para establecer el cobro de la cartera de los inmuebles vendidos, devueltos por orden judicial o entregados en destinación, realizaremos las siguientes consideraciones conforme a la Metodología de Administración de los Bienes del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado - FRISCO aprobado en acta de Junta Directiva No. 114 y 118, de igual forma, debemos analizar la cesión del contrato derivada de los contratos de compraventa y devoluciones de los inmuebles administrados por la SAE y la cesión de derechos litigiosos se deberán analizarse, sus diferencias con la cesión de contrato, así como, el principio de buena fe contractual:


Capítulo 3. 3. Contratación Sección 2. 3.2. 14 cesión de contratos de arrendamiento para vienes vendidos pertenecientes al FRISCO


“Cuando SAE directamente o a través de terceros realice la venta de un inmueble con un contrato de arrendamiento vigente, se deberá proceder con la cesión del contrato de arrendamiento a favor del comprador de acuerdo con las condiciones convenidas en el Contrato de Promesa de Compraventa”


Concepto de cesión de derechos litigiosos y sus diferencias con la cesión de contrato:


El Código Civil en el artículo 1969 define que se produce cesión de derechos litigiosos “cuando el objeto directo de la cesión es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el cedente.”


Sobre este concepto, la doctrina ha entendido: “Cesión de derecho litigioso es el acto jurídico en virtud del cual una persona transfiere a otra, a título oneroso o gratuito, los derechos personales o reales que se controvierten en juicio.”


Debido a lo anterior, es importante determinar que se entiende por derecho litigioso sujetándose a lo dispuesto en el inciso segundo de la norma anteriormente traída a colación, la cual, entiende que existe un derecho litigioso desde que se notifica judicialmente la demanda; criterio que ha compartido la Corte Suprema de Justicia desde mediados de la centuria anterior al exponer:


“Pero un contrato por el cual se ceden derechos litigiosos, es cosa distinta. Lo que se transfiere en este caso es apenas el evento incierto de la litis, ósea, el mismo derecho que un litigante tiene vinculado a determinado juicio ya iniciado. El derecho se considera litigioso para el actor o para el reo por la formación del vínculo jurídico procesal, osea, desde el momento en que se notifica judicialmente la demanda.”


Por consiguiente, se entenderá por derecho litigioso aquel controvertido judicialmente cuando la demanda ya ha sido notificada en los términos del artículo 291 y 292 del Código General del Proceso o del artículo octavo del Decreto 806 de 2020 al demandado.


Por tanto, por cesión de derechos litigiosos se entenderá como un acto jurídico en virtud de la cual una parte denominada cedente, transfiere a otra denominada cesionario los derechos personales o reales que se controvierten en un pleito judicial, en donde se encuentra debidamente notificada la demanda.


Es importante aclarar que la cesión de derechos litigiosos previamente analizada es una especie de la figura general de la cesión de créditos y se diferencia conceptualmente de la cesión de posición contractual o usualmente denominada cesión de contrato; por lo que es importante tener en cuenta las diferencias.


En cuanto a la cesión de créditos o de derechos litigiosos, el Código Civil la regula de manera general entre los artículos 1959 y 1966; por el contrario, la cesión de contrato se encuentra definida y consagrada entre los artículos 887 y 896 del Código de Comercio.


Ahora, respecto la cesión de crédito, implica la cesión únicamente de un derecho entre cedente y cesionario respecto de un tercero; en cambio, la cesión de contrato conlleva la cesión de la totalidad de la posición contractual del cedente al cesionario respecto del tercero, lo cual conlleva que no solo es objeto de transmisión los derechos, igualmente, de las obligaciones.


En consecuencia, por cesión de derechos litigiosos se entenderá como un acto jurídico en virtud de la cual una parte denominada cedente, transfiere a otra denominada cesionario los derechos personales o reales que se controvierten en un pleito judicial, en donde se encuentra debidamente notificada la demanda; cesión que se diferencia de la posición contractual, en la cual se transmiten no solo los derechos, igualmente, las obligaciones asumidas por el cedente respecto del tercero. Ahora bien, debemos de analizar el Principio de buena fe contractual:


Principio de buena fe contractual:


El principio de buena fe en el ordenamiento jurídico colombiano es entendido como un deber de conducta en las relaciones jurídicas, imponiendo deberes de índole positiva como negativos que conllevan a la abstención de determinados comportamientos, y en general el de no causar daño a otro.


De esta manera, el Código de Comercio en el artículo 863, impone a los comerciantes en el periodo precontractual “proceder de buena exenta de culpa en el periodo precontractual, (…)”; igualmente, en el artículo 871, les exige celebrar y ejecutar los contratos de buena fe, en efecto, la norma en mención dispone “Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural.”


Como se observa, el derecho mercantil exige obrar conforme a la buena fe no sólo en la etapa precontractual a la vez, a lo largo de las diferentes fases del contrato (celebración y ejecución), e incluso, una vez finalizado el contrato.


Ahora, el principio de buena fe conlleva al cumplimiento de deberes que conllevan a un modelo de comportamiento objetivo, que se enmarcan en reglas de conducta que exigen un comportamiento con honradez, probidad, honorabilidad, transparencia, diligencia, etc.


Entre los deberes exigidos por la buena fe objetiva, se encuentra el deber de informar, consistente en prevenir a la otra de las dificultades que pueden surgir en la ejecución del contrato, sin importar si le pueda llegar a afectar o no, asimismo, compromete al contratante a no ocultar información relevante que pueda inducir a error a su co-contratante.


Como se observa, los deberes de información en esta etapa de gestación del contrato tienen importante relevancia jurídica, por cuanto los defectos de información en que incurran las partes pueden de un lado, conducir a la ineficacia del negocio celebrado, o acarrear la indemnización de daños y perjuicios.


Se destaca todo lo anterior, ya que el deber de información es relevante en el contrato de compraventa debido a que el legislador planteó determinados efectos por su incumplimiento en los artículos 1893 y 1914 del Código Civil, al ordenar al vendedor a efectuar el saneamiento por los vicios de evicción y redhibitorios, lo cual, puede conllevar a la resolución del contrato conllevando la indemnización de los daños ocasionados al comprador por parte del vendedor.


Por lo anterior, es importante aclarar que, ante la existencia de litigios respecto de los bienes objeto del contrato de compraventa, en la cláusula de cesión de contrato se deberá hacer expresa mención respecto de la cesión de los derechos litigiosos. Ante la celebración del contrato sin la existencia de la cesión de los derechos litigiosos se deberá celebrar este acto jurídico como desarrollo del principio de buena fe contractual.


Es así, que los compradores de los inmuebles deben ser informados de la existencia de los procesos judiciales iniciados por esta sociedad en contra de los arrendatarios del inmueble, lo cual, se puede traducir en una infracción del deber de información que implica asumir una posición sobre las particularidades de la cesión de derechos litigiosos y la suma de dinero que en principio sería de recaudo para la Sociedad de Activos Especiales S.A.S.


Aunque en la Metodología de Administración señala que “(…) En el evento que el contrato objeto de cesión se encuentre en mora, se instrumentarán las salvedades pertinentes que permitan la recuperación de los recursos que correspondan al FRISCO”, se evidencia error en dichos cobros, pues al momento de celebrar el contrato de promesa de compraventa se deberá analizar y en especial, al fijar el precio se deberá determinar si la productividad que genere el inmueble hasta la celebración del contrato de compraventa será incluida en el precio mínimo de venta, conforme el numeral 1° del artículo 2.5.5.3.1.6. del decreto 1068 de 2015, para ello, cediendo los derechos litigiosos al comprador o si, por el contrario, la Sociedad de Activos Especiales se reservará la oportunidad de reclamarla al arrendatario incumplido. Esta decisión siempre se deberá informar al comprador sin distinción de la opción adoptada y de manera previa a la celebración del contrato.


Por consiguiente, se deberá celebrar cesión de los derechos litigiosos respecto de la totalidad de la obligación pendiente de pago con el objetivo de evitar la declaración de nulidad del contrato por un contenido obligacional leonino o por la existencia de vicios que puedan conllevar al saneamiento o la resolución del contrato junto con la indemnización de perjuicios; en consecuencia, lo anteriormente expuesto se deberá tener en cuenta en futuros contratos de promesa de compraventa.


Capítulo 8. 8. Devoluciones


Respecto a este punto, en la metodología de administración nos indica “(…) Luego de contar con el acto administrativo se procederá a realizar la entrega física del activo y en caso de contar con un contrato de arrendamiento o proceso judicial respecto de los contratos de arrendamiento se gestionará la cesión del contrato de arrendamiento o derechos litigiosos respectivamente a favor de la persona indicada por la autoridad judicial competente.”


Ahora bien, respecto a las destinaciones definitivas o provisionales “(…) En los casos en que la autoridad judicial ordene la entrega del bien en forma provisional, la SAE impondrá las obligaciones establecidas para la entrega de un bien en destinación provisional, hasta que la situación jurídica del mismo sea resuelta.”


Sobre el particular, es preciso indicar que en las destinaciones provisionales no se generan contratos de arrendamiento porque su entrega es a título gratuito, por lo que deberá la entidad pública cancelar todos los gastos en que incurra el inmueble, esto es, impuestos, servicios, administraciones, es decir, mantener el inmueble al día y todo lo que esto conlleve durante el tiempo de su uso. Dichos pagos deberán ser reportados a la SAE para su validación; situación contraría acontece frente a las destinaciones definitivas, ya que el inmueble será transferido a la entidad pública y en algunos casos esos se deben entregar saneados.


Por lo anterior, conforme a la Metodología de Administración de los bienes del FRISCO cuando se da aplicación de las devoluciones mediante orden judicial a favor de terceros procederá la cesión del contrato de arrendamiento, el cual trasmite los derechos y las obligaciones en su totalidad, y de existir proceso en curso, se deberá ceder derechos litigiosos como se manifiesta en líneas anteriores, es por esto, que quien deberá realizar el cobro de la mora en los contratos de arrendamiento es el beneficiario de la devolución.


Conclusiones:


Del anterior análisis, podemos concluir lo siguiente, conforme a los interrogantes:


Caso 1: Inmueble vendido, pero registra una cartera por cobrar, ¿Quién debe gestionar el cobro la cartera, SAE o el nuevo propietario?


Ante la existencia de procesos ejecutivos, la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. deberá celebrar una cesión de derechos litigiosos con el comprador del inmueble ya sea incluyéndola en el contrato de promesa, o de ya haberse celebrado este, en documento diferente.


1. Sin importar si el proceso ya fue presentado o si no se ha adelantado esta actividad, la Sociedad de Activos Especiales S.A.S. deberá celebrar una cesión de derechos litigiosos que tenga en cuenta los siguientes lineamientos:


1.1. Con el objetivo de garantizar el deber de información, la Sociedad de Activos Especiales en todo contrato de promesa y contratos de compraventa, siempre deberá informar al comprador acerca de las circunstancia y características que rodean el incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado respecto del bien objeto de promesa y compraventa.


1.2. Al momento de determinar el precio del inmueble, la sociedad deberá adoptar una decisión particular respecto de la productividad adeudada por el arrendatario hasta la celebración del contrato de compraventa; pero siempre informándolo al comprador.


Así las cosas, ante la existencia de litigios respecto de los bienes objeto del contrato de compraventa, en la cláusula de cesión de contrato, se deberá hacer expresa mención respecto de la cesión de los derechos litigiosos y ante la celebración del contrato, sin la existencia de la cesión de los derechos litigiosos se deberá celebrar este acto jurídico precedido del acto de información al comprador respecto de las características y circunstancias que rodean el incumplimiento del contrato de arrendamiento


Ahora bien, de existir contrato de arrendamiento sobre el inmueble en venta y este no esté en mora, se deberá hacer entrega de la cesión del contrato de arrendamiento al comprador.


Caso 2: Inmuebles objeto de devolución en cumplimiento a orden judicial, ¿Quién debe gestionar el cobro la cartera, SAE o la persona que recibe el inmueble?


Conforme se encuentra plasmado en la Metodología de Administración, una vez se expida la resolución de devolución del inmueble al tercero por orden judicial, se deberá ceder el contrato de arrendamiento o si este se encuentra inmerso en proceso judicial se deberá elaborar la cesión de los derechos litigiosos para que sea este el que cobre los cánones de arrendamiento en mora.


Caso 3: Inmueble entregado en Destinación Definitiva a una entidad pública, ¿Quién debe gestionar el cobro de la cartera, SAE o la entidad a la cual se entrega el inmueble (¿Fondo para la Reparación de las Víctimas, ANT - URT, Alcaldías, Gobernaciones, ¿entre otros?”


Como se explicó anteriormente, las destinaciones no deben tener contrato de arrendamiento ya que el inmueble se debe entregar saneado, teniendo en cuenta que el objeto de la destinación provisional es para el cumplimiento de la misionalidad de la entidad, de existir mora en el contrato de arrendamiento de los inmuebles sujetos a destinación provisional, quien deberá realizar el cobro de la cartera es la Sociedad de Activos Especiales mediante el proceso ejecutivo.


Fuentes Normativas



  1. Metodología de Administración de los Bienes del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado - FRISCO

  2. José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Décima sexta Edición, Librería Ediciones el Profesional Ltda. 2004, Bogotá D.C. Pág. 384.

  3. Corte Suprema de Justicia. Sentencia del tres de noviembre de 1054.

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